sexta-feira, outubro 23, 2020

Mariângela de Castro

COLUNISTA

Escreve sobre conteúdo jurídico atualizado com uma linguagem acessível. Trazendo ainda informações e reflexões, que formem um conteúdo de valor, enriquecedor e prazeroso.

Suspender judicialmente o pagamento de aluguel por conta da pandemia é decisão precipitada!

Olá, queridos leitores. Espero que estejam todos bem e com saúde. Tenho observado o surgimento de algumas decisões judiciais, reduzindo alugueis em percentuais que variam de 30% a 50%. Como advogada sistêmica e praticante da advocacia extrajudicial, sempre tento facilitar os conflitos dos meus clientes por meio de um acordo, utilizando muita estratégia para chegar ao consenso e a conciliação. Por isto, no que tange a questão do aluguel, sempre digo: antes de bater à porta do judiciário, é preciso bom senso e negociação.

EQUILÍBRIO CONTRATUAL E SEGURANÇA JURÍDICA

É necessário entender que o contrato resulta da livre negociação entre as partes, que só o fazem devido a segurança, de que cumpridas às formalidades, serão obrigados a cumprir cada item acordado. Desta forma, o judiciário, intervindo nesta relação por conta da pandemia do coronavírus, desequilibra esta relação e relativiza a segurança jurídica.

É temerário o juiz obrigar uma das partes a submeter-se à moratória judicial. O atraso, desconto ou suspensão do contrato, somente se dá quando assim acordadas no contrato ou por previsão em legal. Um exemplo é o que vem ocorrendo em algumas instituições bancárias que, por mera liberalidade, estão suspendendo pagamento de financiamentos imobiliários e de automóveis.

DECISÕES EQUIVOCADAS

Acredito que essas liminares concedidas serão derrubadas nos tribunais. O que valida este meu pensamento? Recentemente, o Congresso tentou aprovar o Projeto de Lei (PL 1179/2020), que previa esta moratória, ou seja, a possibilidade de suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis, mas o Senado impediu.

Para corroborar meu entendimento, o desembargador federal, Cândido Alfredo Silva Leal Júnior, do TRF da 4ª Região, derrubou uma liminar que concedia suspensão de pagamento de aluguel. Como eu, o juiz entendeu que não houve um desequilíbrio econômico-financeiro e que a locatária deve buscar uma solução consensual com a locadora.

CÓDIGO CIVIL E AS OBRIGAÇÕES

Importante ressaltar: o artigo 399 CC não libera o devedor da mora, nem mesmo diante da ocorrência do caso fortuito e força maior. Assim, transformar a pandemia em cortina de fumaça para implantar moratória judicial é criar insegurança jurídica.

Não há um desequilíbrio que gere vantagem apenas para um lado, pois na outra ponta da relação há um locador que também depende do aluguel para sobreviver. Este, como nas outras crises, não obtém vantagem nenhuma nesta situação. Afinal, não é o proprietário do imóvel que está impedido o funcionamento ou dando qualquer causa a situação que estamos enfrentando.

INFELIZMENTE, CRISES ACONTECEM DE TEMPOS EM TEMPOS

As crises fazem parte do cotidiano, são cíclicas e acontecem por motivos diversos. Imagine se o judiciário intervisse e mudasse as obrigações contratadas em todas as crises enfrentadas. Com esta insegurança, os contratos de alugueis poderiam ficar mais caros e os juros bancários muito mais altos. Neste caso, haveria também o aumento da burocracia e dos pedidos de garantias.

Já vivemos outras crises, como a crise do petróleo, que ocasionou um considerado aumento no índice de desemprego. Muitos tiveram sua renda reduzida e comércios fecharam. Algumas regiões até hoje não se recuperaram economicamente.

LOCADOR E LOCATÁRIO: BOM SENSO NA HORA DAS NEGOCIAÇÕES.

Como observamos, as decisões ainda não são uniformes sobre a suspensão ou redução de alugueis. Casos assim devem continuar acontecendo nos próximos meses, mas a solução mais rápida e benéfica para as partes é o diálogo e a negociação. Por isto, pensem bem: uma boa transação extrajudicial é mais rápida e barata que uma boa briga judicial.

Não se esqueçam, qualquer dúvida estou à disposição no Instagram.

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